지난 글에서 취득세, 보유세, 양도세의 기본에 대해 글을 썼는데요.
취득세 – 부동산 세금의 모든 것 1편 : 취득세 – 건강 투자 전문 블로그 (bodyinvest.co.kr)
보유세 – 부동산 세금의 모든 것 2편 : 보유세(재산세) – 건강 투자 전문 블로그 (bodyinvest.co.kr)
양도세 – 부동산 세금의 모든 것 3편 : 양도세 – 건강 투자 전문 블로그 (bodyinvest.co.kr)
양도세의 경우 지난 글에서 말씀드린 것과 같이 12억 이하의 경우 2년 이상 보유하면 비과세인데요.
이번 글에서는 12억 이상의 고가 주택을 매도할 경우 양도세 계산하는 법을 설명드리겠습니다.
출처 : 국세청>국세신고안내>개인신고안내>양도소득세>기본정보>세율 (nts.go.kr)
양도세에 대해서 잘 모르시는 분들은 양도 차익(매수가-매도가)이 과세표준인줄 아시는데요.
그래서 만일 5억에 집을 사서 13억에 집을 팔았다고 가정을 하면
8억*42% = 336,000,000이 양도세인 줄 아실 수 있습니다.
이렇게 생각하면 양도세가 너무 쎈데 다행히 양도세 계산은 이렇게 하는 게 아닙니다.
양도세 과세 표준을 구하는 방법은 다음과 같습니다.
양도차익은 매도가-(매수가+경비)입니다.
여기서 인정되는 경비는 다음과 같습니다.
출처 : [절세팁]양도세 신고때 필요경비로 공제받을 수 있는 항목은? (taxtimes.co.kr)
위 표를 봤을 때 인정되는 경비는 부동산수수료, 베란다 샷시비, 난방교체비 등등이 있습니다.
이번 글에서는 매수가를 5억, 매도가를 13억, 경비를 5000만원으로 계산해보겠습니다.
이에 따른 양도 차익은 : 13억-(5억+5천만원)=7억5천만원
1차로 구한 양도차익은 7억 5천만원이 되지만 이 금액이 과세대상 양도차익은 아닙니다.
12억 이하의 주택은 비과세이기 때문에 그에 맞게 과세대상 양도차익을 구해줘야하는데요.
이 공식은 양도차익*(양도가액-12억원)/양도가액입니다
이를 통한 과세대상 양도차익은
7.5억*(13억-12억)/13억 = 57,692,308원입니다.
과세표준을 구하는 방법은 위 양도차익 금액에서 장기보유 특별공제와 연별 기본공제를 빼주시면 됩니다.
지난 글에서 장기보유 특별공제에 대해 설명드렸는데요.
(부동산 세금의 모든 것 3편 : 양도세 – 건강 투자 전문 블로그 (bodyinvest.co.kr)
이번 글에서는 보유,거주 기간이 10년이상이라고 가정하고 최대 공제 80%(보유40%+거주40%)를 받는다고 가정하겠습니다.
그렇게 되면 계산식이
57,692,308*(100%-80%)=11,538,462원입니다.
여기에 연별 기본 공제 250만원을 빼주면
11,538,462-2,500,000=9,038,462원이 최종 과세표준이 됩니다.
과세표준 1400만원 이하는 6%의 양도세를 내면 됩니다.
9,038,462원*6%=542,308원
최종적으로 내야하는 양도세는 542,308원으로 상당히 저렴한 걸 확인할 수 있습니다.
하지만 여기에 10%의 지방소득세를 내야하니 최종 내야 할 세금은
542,308원 + 54,231원 = 596,539원
이 됩니다.
이번 글을 통해 취득세, 보유세, 양도세에 대해 모두 알아봤습니다.
요즘 부동산 정책이 똘똘한 1채가 중요한 시대이며, 그래서 서울 집값이 폭등하고 있다고 하는데요.
출처 : “강남 넘어 노·도·강까지”…거래량 증가에 서울 집값 고공행진 (edaily.co.kr)
세금에 대해 정리해보니 왜 그런지 알 것 같습니다.
취득세, 보유세, 양도세 모두 다주택자인 경우 감당하기 힘든 수준일 것 같습니다.
집을 매매하실 때 집값과 복비정도만 생각하시는 분들이 계시는데, 세금도 재대로 알아보지 않으면 나중에 당황하는 경우가 생길 수 있습니다.
제 글을 통해 미래에 매수할 집에 대한 세금 계산을 해보시기 바랍니다.